Les baux professionnels portent sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité :
non commerciale, c'est-à-dire les professions libérales ou assimilées (sauf exception comme la société civile de moyens (SCM) constituée entre professionnels libéraux, qui n'a pas accès au statut des baux professionnels car ses revenus correspondent à des redevances et non des revenus d'une activité libérale),
ou, artisanale lorsqu'aucun fonds artisanal n'est exploité dans les locaux loués.
Affectation du local
Avant de conclure un bail professionnel, il est important de vérifier auprès de la mairie que le local est bien administrativement affecté à l'exercice d'une activité professionnelle. S'il ne l'est pas, il est possible de demander un changement d'usage des locaux à usage d'habitation pour en faire un usage professionnel, à condition que cela ne soit pas interdit par le bail d'habitation ou le règlement de copropriété.
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, du Val-de-Marne et de la Seine-Saint-Denis, ce changement est soumis à l'autorisation préalable de la mairie de la commune où est situé l'immeuble. Cette autorisation n'est pas requise dans les zones franches urbaines.
Le maire peut autoriser :
le changement total d'usage des locaux d'habitation,
ou, un changement partiel d'usage des locaux pour permettre l'exercice de la profession dans le local d'habitation.
Le maire qui donne son autorisation peut imposer en parallèle par compensation, la transformation en locaux d'habitation, de locaux affectés à l'origine à un autre usage.
A Paris, aucune compensation n'est exigée pour le changement d'usage de locaux en rez-de-chaussée, ou de locaux d'une surface inférieure à la moitié des locaux d'habitation.
La demande est faite par le propriétaire ou par le locataire après obtention de l'accord de son propriétaire.
En cas de refus, le maire doit motiver sa décision.
Les baux professionnels
Forme du bail professionnel
Il n'existe pas de statut particulier du bail professionnel, comme c'est le cas du bail commercial ou du bail rural. Le bail professionnel doit être écrit, et un bail de plus de 12 ans doit être établi par un notaire.
Précision :
les parties au contrat peuvent signer un bail commercial de 9 ans si elles le souhaitent.
Durée du bail
Elle est au moins égale à 6 ans.
Cependant, le locataire peut, à tout moment en cours de bail, notifier au bailleur, par lettre recommandée avec AR ou par acte d'huissier, son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.
Fin du contrat de bail
Le bail, arrivé à expiration, est reconduit tacitement pour une durée identique à celle du bail précédent.
Cependant, 6 mois avant la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut notifier à l'autre, par lettre recommandée avec AR, ou par exploit d'huissier, son intention de ne pas renouveler le bail.
Le locataire ne peut pas se prévaloir d'un droit au renouvellement.
Loyer
Le loyer est déterminé librement par les parties lors de la conclusion du bail.
Révision
Les parties sont libres de choisir une indexation du loyer, sous réserve que l'indice soit licite.
Il est conseillé de convenir d'une indexation du loyer, soit en relation directe avec l'activité de l'une des parties, soit en relation directe avec l'objet du contrat (ex. : indice du coût de la construction).
Dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est librement fixé par les parties.
Cession et sous-location
Le locataire a le droit de sous-louer ou de céder librement son bail si cette faculté ne lui est pas interdite par une clause du bail.
La cession du bail professionnel doit être signifiée au bailleur. Une clause du bail peut prévoir des conditions particulières comme l'agrément préalable du successeur par le bailleur ou la rédaction d'un acte authentique.
En cas de sous-location, le locataire principal demeure tenu envers le bailleur de l'exécution des obligations issues du bail, comme s'il occupait lui-même les locaux.
Tribunal compétent
Depuis le 1er janvier 2010, les conflits portant sur un bail professionnel sont soumis au tribunal de grande instance.
Textes de référence
Loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
Articles 1713 et suivants du code civil
