Le locataire qui désire changer totalement d’activité (déspécialisation plénière) ou ajouter une autre activité (déspécialisation partielle) à celle prévue au contrat de bail initial, ne peut le décider unilatéralement. En effet, il doit respecter une procédure destinée à avertir et obtenir l’accord du propriétaire des murs.
Remarque : il existe une procédure particulière pour le locataire qui, ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, souhaite céder son bail pour une autre activité (voir la fiche Le départ à la retraite du locataire).

I. DÉSPÉCIALISATION PLÉNIÈRE

A. Conditions préalables

Le locataire désirant exercer une activité différente de celle prévue au contrat de bail, ne peut l’envisager que si la déspécialisation est justifiée eu égard à deux conditions :

D’une part, la réunion de deux éléments économiques :

• une évolution de la conjoncture économique (par exemple, difficultés rencontrées dans l’exercice de l’activité, insuffisamment rentable) ;
• une organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle).

Exemple :
Un horloger dont le chiffre d’affaires diminue chaque mois souhaite changer son activité pour exercer celle de prêt-à-porter. Si le propriétaire refuse la déspécialisation, le locataire peut saisir le juge, qui statuera après appréciation de la situation :

• s’il n’existe pas de boutique de prêt-à-porter dans la rue ou les environs, le juge pourra estimer que le commerçant a intérêt à exercer cette activité puisqu’elle peut répondre à un besoin des habitants.
• s’il existe déjà des boutiques de ce genre dans la rue ou les environs, le juge pourra considérer que le commerçant n’a pas réellement intérêt à implanter une boutique supplémentaire puisque la distribution est déjà organisée dans ce domaine et que les distributeurs répondent aux attentes de la clientèle.

D’autre part, la compatibilité de l’activité avec l’immeuble : l’activité nouvelle doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

B. Procédure

Le locataire doit préalablement demander une autorisation, par acte extrajudiciaire (acte d’huissier), au propriétaire en indiquant la nature de l’activité dont l’exercice est envisagé (pour un modèle, voir la Demande de déspécialisation plénière).
La demande de déspécialisation doit être également signifiée par acte extrajudiciaire aux créanciers ayant un privilège ou un nantissement inscrit sur le fonds de commerce. À cette occasion, ils peuvent exiger la constitution de garanties supplémentaires, mais en principe, le transfert des inscriptions sur le nouveau fonds de commerce s’opère de plein droit.
Le propriétaire a trois mois pour répondre à compter de la réception de la demande de transformation. Il peut signifier au locataire son refus, son acceptation ou, le cas échéant, les conditions auxquelles il subordonne son accord. Passé ce délai, si le bailleur est resté silencieux, son autorisation est réputée acquise.
En cas de litige, les parties concernées doivent saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds.
Toutefois, le locataire peut renoncer à la demande de transformation à tout moment de la procédure et ce, jusqu’à quinze jours, après que la décision du tribunal soit devenue définitive. Il doit notifier sa décision de renoncement au propriétaire par acte extrajudiciaire. Dans ce cas, il supporte tous les frais de l’instance.

C. Conséquences

Ces changements peuvent bien entendu avoir des conséquences sur le loyer fixé. En effet, la déspécialisation plénière peut entraîner une augmentation immédiate du loyer. Elle peut également justifier un déplafonnement lors du renouvellement du bail et sa fixation à la valeur locative.
Elle justifie, le cas échéant, le paiement à la charge du locataire d’une indemnité égale au montant du préjudice causé par le changement d’activité, dont le propriétaire établirait l’existence.

II. DÉSPÉCIALISATION PARTIELLE

A. Définition
La déspécialisation partielle consiste pour le locataire à ajouter à son activité actuelle soit une activité connexe qui aurait un rapport étroit avec l’activité exercée, soit une activité complémentaire nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale.

Exemples :

• constitue une activité connexe, l’activité de nettoyage à sec pour une blanchisserie qui faisait jusqu’alors du lavage au poids ;
• constitue une activité complémentaire, la vente de biscottes, confiseries, glaces pour une boulangerie-pâtisserie.

B. Procédure
Le locataire doit, par acte extrajudiciaire (acte d’huissier) et préalablement à l’adjonction de toute activité, notifier au propriétaire du local son intention, en précisant l’activité dont l’exercice est envisagé (pour un modèle, voir la Demande de déspécialisation partielle).
Le propriétaire a deux mois pour répondre. Passé ce délai, son silence vaut acceptation. Cependant, en cas de non respect du formalisme le silence du bailleur ne vaut pas acquiescement de la déspécialisation effectuée.
Il ne peut contester que le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. En cas de désaccord, la partie la plus diligente doit porter l’affaire devant le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds (pour décider si une activité est connexe ou complémentaire, le juge se prononce au cas par cas en se référant notamment aux usages commerciaux locaux).
La renonciation du locataire à la déspécialisation s’effectue dans les mêmes conditions que celles prévues pour la déspécialisation plénière.

C. Conséquences
Si la déspécialisation partielle entraîne une modification de la valeur locative des lieux loués, le propriétaire peut demander une augmentation du loyer lors de la prochaine révision triennale.
Par ailleurs, si la même condition est remplie, le propriétaire peut le cas échéant demander le déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail.

Attention : dans les deux cas de déspécialisation, si le locataire ne respecte pas la procédure ou s’il ne tient pas compte de la contestation du propriétaire, il commet une faute (non respect du contrat de bail) qui peut justifier une résiliation du bail, un refus de renouvellement à son échéance ou encore un déplafonnement du loyer.