Le statut des baux commerciaux présente des avantages considérables pour le locataire, et notamment une relative stabilité se caractérisant par le droit au renouvellement de son bail, ce que l'on appelle "la propriété commerciale". En principe, les parties n'ont ni le pouvoir de convenir de l'application de ce statut, très protecteur pour le locataire, ni celui de l'écarter. Il existe toutefois deux possibilités de dérogation : la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée.

Entreprises concernées

Les entreprises qui exercent une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. L'immeuble doit donc servir à l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal ou, depuis le 6 août 2008, à l'exercice d'une activité libérale.

Attention ! La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si l'immeuble est affecté administrativement à l'exercice d'une activité professionnelle (commerciale, artisanale ou libérale).

Un local d'habitation, situé dans une ville de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis ou du Val-de-Marne, ne peut être affecté à un autre usage, sauf autorisation administrative de la préfecture où est situé l'immeuble. Cette procédure peut également s'appliquer à d'autres communes par décision de l'autorité administrative prise après avis du maire. A compter du 1er janvier 2009, cette autorisation sera délivrée, sous certaines conditions, par le maire (au lieu du préfet), après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire de l'arrondissement concerné (loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008).

Le régime des baux commerciaux

La forme du bail

Théoriquement, aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail. Cependant, le bail verbal est totalement déconseillé car il pose des problèmes de preuve quant à son existence et quant à son contenu.

La durée du bail

La durée minimale est de 9 ans. Il peut être plus long mais ne peut avoir une durée indéterminée.

La résiliation du bail

Le locataire peut, sauf clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale (c'est pourquoi on emploie couramment l'expression "bail 3-6-9"). Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil. Il doit avertir le bailleur au moins 6 mois à l'avance par acte d'huissier. Il n'a droit dans ce cas à aucune indemnité. Il peut, d'autre part, résilier le bail à tout moment en cas de retraite ou d'invalidité.

Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou exécuter des travaux de restauration immobilière.

Le droit au renouvellement du bail

Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial. Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin.

Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail, l'ancien bail se poursuit tacitement. Dans ce cas, si le bail se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.

La procédure de renouvellement est la suivante.

A l'initiative du propriétaire

L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé qui doit impérativement être signifié au locataire par huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail). Il fixe les conditions de renouvellement. Le locataire peut adopter plusieurs attitudes : - Il garde le silence, qui vaut alors acceptation. - Il accepte expressément le renouvellement et le montant du loyer. - Il accepte le renouvellement mais conteste le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation.

A l'initiative du locataire

Si le propriétaire n'a pas offert le renouvellement du bail à son locataire, ce dernier peut le demander, par exploit d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail ou à tout moment au cours de sa reconduction. Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent".

Le propriétaire peut adopter plusieurs attitudes :

- Refuser le renouvellement en offrant une indemnité.

- Accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission de conciliation peutêtre saisie).

- Garder le silence : acceptation tacite.

L'indemnité d'éviction

Lorsqu'en fin de bail le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (perte de la clientèle ou non). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds. Cependant, lorsque la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail) qu'il convient de retenir (arrêt de la cour de cassation du 11 juin 1992). Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour quitter le local.

Le montant du loyer lors du renouvellement

Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative. Le plafonnement fait référence, au choix des parties, à l'indice du coût de la construction ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l'Insee.

Révision triennale du bail

Le loyer peut faire l'objet d'une révision triennale, la hausse consécutive ne pouvant excéder la variation de l'indice Insee retenu et la valeur locative. Le loyer révisé n'est pas soumis au plafonnement si les conditions suivantes sont satisfaites :

On constate une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (Ex. : augmentation globale de la population, transformation du quartier à la suite de la création d'une zone piétonne...). Cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative.

La cession du bail

Les clauses interdisant au locataire de céder son bail sont nulles, lorsque la cession a lieu avec l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce. La nullité de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail.

La sous-location

Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf :

lorsqu'une clause du bail l'autorise, ou, lorsque le propriétaire donne son accord ultérieurement (par lettre ou avenant au bail par exemple).

Le locataire doit, d'autre part, faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location.

Références

Articles L145-1 et suivants du code de commerce